图片来源：视觉中国
文 ｜ 岳家琛
编辑 ｜ 孙春芳
出品 ｜ 棱镜 · 腾讯小满工作室
北京东方广场的奢侈品店铺依然顾客不断，但李嘉诚的资产却正在加速撤离。
近日，李嘉诚旗下的长实集团将四个楼盘的 400 余套房源，进行了一次"清仓式"大甩卖。
据了解，这 400 余套房源主要集中在广东省，其中惠州泷珀花园单价跌破 9000 元，最低的一套仅需 40 万元。
此前网传香港深水湾道 79 号，这座陪伴李嘉诚六十余年的四层防弹别墅，也正以七六折的价格被摆上了"货架"。不过李嘉诚方面随后否认了这一传闻。
对于香港房产的出售，虽然长子李泽钜快速辟谣，但李家加速撤离早已成了人们的共识。长实集团 2024 年报中，一组数据揭示了其资本版图的巨变：中国内地业务收入占比萎缩至 5%，香港仅剩 7%，而欧洲市场则贡献了 50% 的收入。
从港口到房地产，李嘉诚的万亿商业帝国正在上演一场夸张的大撤离。
（北京东方广场，李嘉诚标志性项目，作者拍摄）
降价甩卖大湾区房产
2025 年，李嘉诚 98 岁了，他正在将内地楼市"最后的资产"出售撤离。
近日，李嘉诚长江实业 "大湾区双居生活" 计划抛出了 400 套房源，最低售价仅 40 万港元。
这 400 套房源分别为广东省大湾区的四大项目：惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭。
其中，四个楼盘都属于"老盘新卖"，这四个楼盘，距离首次开盘最长相隔时间已有十三年之久。
根据资料，广州逸翠庄园于 2012 年首次推售，东莞海逸豪庭为 2013 年，另外中山、惠州两个项目均为 2019 年至 2020 年开盘。这四个项目基本都是大盘项目，总可售住宅房源达 15779 套，总可售面积约 56.33 万平方米。
据广东一位中介公司经纪人介绍，8 月以来，不少操着粤语的香港人北上"抢购"，现在房源只剩尾货了。
目前，东莞海逸豪庭回落最大，该小区共有 11299 套住房，户型面积从 69 平方米到 125 平方米，该小区的价格从 2023 年的 4.4 万 / 平方米，回落至今年 6 月 1.8 万 / 平方米。
东莞海逸豪庭本次推介最低单价约 1.55 万元 / 平方米，较 2023 年 5 月下降达 64.8%。
推介房源最多的是惠州泷珀花园，合计 300 套，51.44 平方米一房户型总价仅 40 余万元。
该小区住房总套数为 2720 套，上述 51 平方米的一居室户型单价此前为 1.04 万至 1.4 万元 / 平方米。按照当前售价计算，折价约 18%。此外，为了方便港客看房，惠州泷珀花园还在深圳罗湖口岸、福田口岸开设了往返大巴，接送香港客户看房。
此外，广州逸翠庄园、中山泷珀花园均为别墅项目，目前已近清盘状态。
而今年 5 月，在李嘉诚甩卖大湾区四城项目之前，他还曾将北京朝阳区东四环的御翠园项目进行 7 折抛售。
彼时，御翠园推售新一批房源，均价跌至 7 万元 / 平方米，总价低至 980 万元，较 2024 年开盘降至近百万；较此前备案价 9.07 万元 -9.97 万元 / 平方米，可谓打了 7 折。
为了避免引起老业主的不满，开发商还提出了按每平方米固定价补偿装修或按不同户型补偿 80 万 -100 万元的差价两种补偿方案。
值得注意的是，这些抛售的房产，大多是 20 年前遗留下来的资产。早在 1999 年，东莞海逸豪庭地块就被李嘉诚以不足千元每平米的成本收入囊中，即便现在抛售价腰斩至 1.8 万元每平方米，26 年时间增值仍超 18 倍。
囤地捂盘的资本操作
这些打折倾销的房产背后，是一场跨越世纪的资本操作。
北京东方广场，是黄金年代李嘉诚在内地房地产布局的起点。1992 年，中国市场经济开启了新纪元。就在这一年，李嘉诚通过长江实业与和记黄埔（简称"长和系"），签署了进军内地的第一份合同，以北京东方广场项目为起点，开启了长达二十余年的内地房地产布局。
这个占地 10 万平方米、位于王府井黄金地段的"城中之城"，包含了购物中心——东方新天地、五星级酒店——东方君悦大酒店，和 10 幢办公楼。至今仍是内地最赚钱的商业地产项目之一。
与内地房企追求快速周转不同，李嘉诚采取了"核心城市 + 黄金地段"的拿地策略，相继在北京、天津、上海、广州、深圳等一线城市的核心区域囤积土地。
李嘉诚的标志性盈利模式是"低价囤地 + 长周期开发"。例如北京东四环御翠园项目，该项目 2001 年拿地时楼面价仅 1750 元 / 平方米，而到 2025 年，则以 7 万元 / 平方米的价格抛售。
他利用早期国内土地市场不规范和地方政府招商引资的优惠政策，以极低成本锁定核心地段；随后有意延长开发周期，等待周边配套成熟后，实现土地价值最大化。
当 2004 年前后，内地首次出台楼市调控政策时，不少房企收缩战线，李嘉诚却反其道而行之，一年内在 13 个城市新增土地储备，总投入超 400 亿元。
在李嘉诚众多囤地捂盘的案例之中，成都南城都汇项目曾因为当地的一纸文件，引发广泛关注。
2004 年，李嘉诚以 21 亿的价格，在成都购得了南城都汇项目所在地块。该地块坐落在成都高新区核心地段。然而，拿地后的 2 年时间内，李嘉诚几乎没有开工动作。但在没有开工的日子里，他却将部分土地抵押给银行，从中获得了贷款。
后来，他将这块地分成了 8 期来建设。12 年后，项目只开发了 6 期。2020 年，成都市政府勒令李嘉诚完成建设。然而，李嘉诚却把剩下的第 7 期、第 8 期的股权卖给了其他公司。
李嘉诚拿地时的 2004 年，此项目的楼面地价为 1030 元 / 平方米，16 年之后的 2020 年，住宅均价为 2.4 万 / 平方米。
2020 年 9 月 23 日，成都高新区直接下发通知，要求禁止向和记黄埔地产（成都）有限公司提供新增融资、贷款，以及为其进行重大资产重组提供帮助。
撤离"终章"
2015 年前后，我国的房地产市场监管政策持续收紧，尤其针对囤地、捂盘等行为出台了一系列措施，直接影响李嘉诚等房企的囤地策略。
这也使得李嘉诚惯用的商业模式不再有效。
2013 年，李嘉诚开启了一场被称为"十年大撤退"的资产抛售浪潮。从上海陆家嘴到广州西城都荟，从南京国际金融中心到北京盈科中心，长和系在内地的核心资产被逐一挂牌出售。
具体来看，2013 年 8 月，长和系旗下广州西城都荟广场以 26 亿元易主；10 月，上海陆家嘴东方汇经中心以约 70 亿元价格转手；12 月，南京国际金融中心大厦以 30 亿元转手。短短四个月内，这三项交易就套现 126 亿元。
2014 年 4 月，李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产以 72.01 亿港元出售北京盈科中心，这笔交易具有象征意义——盈科中心是长和系在北京的核心资产之一，其出售标志着李嘉诚家族开始从内地一线城市战略撤退。
这些套现资金并未闲置，而是迅速投向欧洲基建领域。2013-2014 年间，长和系斥资数百亿港元收购英国电网、港口、电信等资产，逐步将投资重心转向公用事业等领域。2015 年，长和系投资 100 亿欧元收购英国 O2 电信；2016 年，斥资 110 亿英镑收购英国国家电网天然气业务 ……
撤离内地的步伐仍在继续。2016 年 5 月，李嘉诚创造了内地房地产单项交易纪录——上海陆家嘴世纪汇广场以 200 亿元人民币的天价售出，接盘方为中国人寿旗下公司。
该项目位于上海浦东核心区，是地铁 2、4、6、9 号线四线换乘枢纽上盖物业，李嘉诚 2006 年以 45 亿元拿下地块，经过十年开发与持有，最终以近 5 倍的价格脱手。
除世纪汇广场外，这一年长和系还出售了大连西岗项目部分资产，套现 40 亿元。
同时，李嘉诚也对香港资产进行了减持。2016 年 10 月，长实集团以 357 亿港元出售香港中环中心 75% 权益。
据统计，2013-2017 年间，李嘉诚家族从内地及香港累计抛售资产超过 2500 亿港元。
面对愈演愈烈的"撤资风波"，李嘉诚通过长江实业 2016 年年报回应道："集团在不同市场有买有卖是正常商业行为，决策完全基于商业逻辑和市场研判。"
"我只是个商人。"他这样解释。
随着加快"甩货"，李嘉诚旗下内地项目很快会所剩无几。
根据 8 月 14 日长实集团发布的 2025 年上半年业绩报告，截至 6 月末，长实集团拥有可开发土地储备约 6700 万平方呎，折合约 622 万平方米。其中 86% 位于中国内地。
相较之下，2024 年末土地储备为 7000 万平方呎。
土地储备是房地产企业发展的根基。与 2013 年内地土地储备超千万平方米的巅峰时期相比，如今李嘉诚家族在内地的资产估值约 3000 亿港元，仅占其全球总资产 1.2 万亿港元的四分之一。
此外，该集团上半年净利润 63.02 亿港元，同比大幅下跌近 27%，主要原因是投资物业估值大幅缩减。
而在此之前，李嘉诚仍在继续出手内地楼市项目。2021 年，李嘉诚将成都南城都汇项目剩余资产出售，套现 38.11 亿港元。
如今，李嘉诚之子李泽钜已经于 2025 年 7 月被移出了香港特首顾问团。而关于李嘉诚的争议，也将成为一个历史拷问。
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